时隔7个月，杭州市首个被收购的存量商品房项目正式落定。
5月20日，杭州市安居集团有限公司（以下简称“杭州安居集团”）完成万科河语光年府2幢房屋不动产权转移登记。这一举措标志着杭州市本级首个收购存量商品房用作保障性住房项目成功落地，杭州市“收存转保”工作由此迈入新阶段。
此次收购交易对象为市场化房地产开发商，交易标的为自持商品住房，收购后转换用作保障性租赁住房，预计今年年底投入使用。
对于市场普遍关注的收购价格、收购商品房用作保障性住房的资金来源、收购过程中遇到的问题，以及后续租金定价等关键信息，杭州安居集团相关工作人员在接受中国房地产报记者采访时表示：“目前相关工作仍在稳步推进中，后续我们会根据工作进展情况，适时发布相关信息。”
尽管此次杭州安居集团并未详细披露相关细节，但根据去年10月31日发布的《关于收购已建成存量商品房用作保障性住房的征集通告》可知，收购价格以同地段重置价格为参考上限，具体涵盖划拨土地成本、建安成本以及不超过5%的利润。
杭州安居集团明确表示，将结合运河新城板块产业特点，发挥“安居宁巢”品牌优势，坚持高标准装修、高水平运营，定位面向中高端白领的服务式公寓，打造“收存转保”样板项目。
此外，5月23日，浙商银行杭州分行成功发放了杭州市首笔住房租赁团体购房贷款，贷款金额为0.37亿元，专项用于支持杭州安居集团收购万科·河语光年项目的75套存量商品房。
房企自持资产处理新径
河语光年府位于拱墅区运河新城板块，西侧为京杭大运河，东侧距离在建地铁15号线一期谢村站约600米，周边3公里内有邵逸夫医院大运河分院、京杭大运河博物院、育才大城北学校、城北万象城、玉湖公园等优质配套，整体项目已于2023年12月交付。
万科河语光年府的开发商为杭州万懿置业有限公司。天眼查信息显示，万科集团旗下企业浙江万科企业集团有限公司持有其98.35%股权。
2021年万科竞得该项目，当时有20家房企参与了该项目地块竞拍，竞争激烈。最终万科以上限价格40.6亿元竞得，楼面价约2.86万元/平方米，溢价率29.7%，并竞配自持面积比例3%，约合4035.6平方米。
得益于优越的地理位置和丰富的配套资源，河语光年府在当年一经推出便成为杭州楼市的热门楼盘之一。2021年7月，项目首次开盘入市，精装限价为3.8万元/平方米，项目推出的199套房源吸引了超过6400组客户登记，中签率低至3.1%。此后，项目每次加推房源，均需通过摇号来确定购房资格。
此外，河语光年府的区位优势和配套优势还体现在其二手房市场表现上。目前，该项目二手房挂牌价仍在4.6万元/平方米左右。由此可见，优越的区位条件为项目带来了良好的保值增值能力，这也是杭州安居集团选择该项目的重要原因之一。
据接近交易人士透露，杭州安居集团发布收储公告后，收到了多家单位的报名。经过对体量、地域、交通、质量等多维度的考察与评估，杭州安居集团最终选定了万科河语光年府作为收储项目。
体量大小会直接影响项目的运营成本，体量越小运营成本相对越高。因此，杭州安居集团在征集房源时设置了明确要求，即“收购房源原则上要独立成栋（幢）成单元，房源以面积不超过70平方米的小户型为主”。
此次杭州安居集团从万科手中收购的两幢楼，恰好是当初规定的4035.6平方米自持部分，且户型均为50~60平方米的小户型，完全符合收储公告的征集要求。
有业内人士认为，万科在杭州的这两幢楼被收购用于保障房，不仅让万科能够迅速将手中资产变现，有效补充现金流，也为在杭州拥有自持资产的其他房企提供了一种可行的资产处理思路。
运营方案明确
此次收购主体是杭州安居集团，运营主体是杭州市安居宁巢投资有限公司（以下简称“安居宁巢”）。
杭州安居集团的前身是杭州安居建投集团。2023年，该集团划转至杭州市城投集团新组建的杭州市安居集团，系全资国有企业，截至2024年底，实现总资产超216亿元。
此次国资下场收储存量商品房，正呼应了此前发布的房地产政策，通过市场化收购存量商品房转为保障性租赁住房，开辟了房地产去库存与民生保障双轨并行的新路径。
安居宁巢是安居集团下属的全资子公司，精准实施“市场 + 保障”双轮驱动的战略定位，以保障性租赁住房为核心业务，深耕租赁住房的精细化运营管理。目前，其管理的项目共计17个，业务布局杭州上城、拱墅、萧山、临平、钱塘、富阳、临安等区，并拓展至嘉兴市运营。其中，保障性租赁住房项目有12个，房间数量超17000套（间），运营期门店的出租率达92%。
值得一提的是，浙江省首宗成建制开发的人才专项租赁住房项目——宁巢·明石公寓、杭州市规模最大的人才公寓项目——宁巢·美地公寓、杭州市规模最大的蓝领公寓项目——宁巢·钱塘蓝领公寓等多个标杆项目，均由安居宁巢打造并运营。
针对河语光年府项目后续的运营方案，杭州安居集团表示，将采取公开招租的方式，确保公正合理。重点面向杭州城区无房的新市民、青年人，明确具体的准入条件，如社保缴纳情况等。同时，建立全方位的信息公开机制，在微信公众号、社交媒体账号、社区公告栏等平台，及时公布招租政策、申请流程等信息。采用公开摇号、顺序排队等公平公正的方式确定招租顺序，并组织选房。
租金价格方面，确立价格机制，平衡租金价格，按照“租赁户收入可负担、租赁企业经营可持续”的原则，参考同地段同品质市场租赁住房租金水平，结合本项目运营成本因素，合理确定租金价格。
参考宁巢·明石公寓的招租公告，目前人才租赁住房的对外招租对象分为四类：一是经杭州市高层次人才分类认定的A、B、C、D、E类人才；二是经杭州市认定的F类人才（紧缺实用型人才）及市、区认定的或其他人才；三是具有大专及大专以上学历的人员；四是市、区招商引资重大产业项目的相关工作人员。
从学历门槛来看，大专及以上学历人员即可申请租赁。不过，申请人还需同时符合多个条件，如在市区内无房，且未享受相关住房（租房）优惠政策等。
价格方面，目前河语光年府129 ~139平方米房源在贝壳上显示的精装整租价格在7000~8800元/月之间。参考人才租赁住房，如宁巢·明石公寓二居室60~70平方米的评估平均租金约为4360元/月，符合准入条件的人才可享受差别化租金。
具体来看，A、B类高层次人才免租金；C、D类高层次人才租金标准为市场评估租金的20%；E类高层次人才租金标准为市场评估租金的40%；其他人才租金标准为市场评估租金的70%。换算下来，满足条件的普通学历人才租赁二居室的价格约3052元/月。
杭州安居集团表示，自去年以来，在杭州市住保房管局的指导和杭州市、区规划和自然资源部门的支持下，集团按照“自主决策、自愿参与、价格合理、户型规范、稳慎推进、严防风险”的原则，公开发布征集信息，认真做好调查研究，合理确定收购价格，稳步推进收购工作，理顺交易流程，为后续项目收购树立了样板。
下一步，杭州安居集团将进一步总结经验，加快其他项目评估工作，加大“收存转保”工作力度，为杭州市房地产市场健康平稳发展持续贡献安居力量